Vous rêvez d’investir dans un duplex, triplex ou quadruplex au Québec? Si vous attendez de trouver une propriété générant un cashflow positif dès le premier jour, vous risquez d’attendre longtemps. Plus important encore, vous passez peut-être à côté des meilleurs investissements immobiliers disponibles sur le marché québécois.
Dans le contexte actuel du marché immobilier québécois, rechercher exclusivement des propriétés à cashflow positif immédiat équivaut à chercher une aiguille dans une botte de foin. Avec les taux d’intérêt hypothécaires qui ont grimpé et les prix de l’immobilier qui demeurent élevés, la réalité est simple : le cashflow positif en investissement plex est devenu quasi impossible à atteindre sans une mise de fonds substantielle de 40% ou plus.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation du marché des plex au Québec :
Même avec une baisse récente des taux d’intérêt, les taux hypothécaires restent considérablement plus élevés qu’il y a quelques années, augmentant drastiquement les paiements mensuels d’hypothèque.
Les valeurs des duplex, triplex et quadruplex ont connu une appréciation immobilière importante, ce qui signifie des hypothèques plus lourdes et des paiements plus conséquents.
Au Québec, les augmentations de loyer sont strictement encadrées par le Tribunal administratif du logement (TAL), limitant la capacité d’ajuster rapidement les revenus locatifs.
Taxes municipales, assurances habitation, entretien de propriété et services publics continuent d’augmenter année après année, réduisant les marges des investisseurs immobiliers.
Plutôt que de se concentrer sur un cashflow positif hypothétique, les investisseurs immobiliers avisés comprennent que l’accumulation d’équité constitue la véritable stratégie gagnante en investissement plex au Québec.
L’équité immobilière représente la portion de votre propriété que vous possédez réellement, soit la différence entre la valeur marchande du bien et le solde hypothécaire restant. Cette équité augmente de deux façons principales :
1. Remboursement du Capital Hypothécaire
Chaque paiement hypothécaire réduit votre dette et augmente votre part de propriété. Même si vous devez débourser 200$ par mois de votre poche pour équilibrer les finances, vos locataires paient la majeure partie de votre hypothèque. En d’autres termes, d’autres personnes construisent votre patrimoine immobilier.
2. Appréciation de la Valeur Immobilière
Historiquement, l’immobilier au Québec s’apprécie de 3% à 5% annuellement. Sur un triplex de 600 000$, cela représente entre 18 000$ et 30 000$ d’équité gagnée chaque année, sans effort de votre part.
La capitalisation immobilière fait référence à l’augmentation de la valeur marchande de votre propriété au fil du temps. C’est ici que la magie de l’investissement en plex opère vraiment.
Imaginons que vous achetez un quadruplex de 700 000$ avec une mise de fonds de 25% (175 000$). Si la propriété prend 4% de valeur annuellement, voici ce qui se passe :
Année 1 : Valeur de 728 000$ – Gain de 28 000$ Année 5 : Valeur de 851 000$ – Gain total de 151 000$ Année 10 : Valeur de 1 036 000$ – Gain total de 336 000$
Ce gain de 336 000$ représente un rendement de 192% sur votre mise de fonds initiale de 175 000$, et ce, sans compter l’équité accumulée par le remboursement de l’hypothèque.
Prenons un exemple concret d’investissement en triplex à Montréal :
Données de l’investissement :
À première vue, cette propriété à revenus semble être un mauvais investissement. Pourtant, analysons la situation après 5 ans :
Rendement après 5 ans :
Vous avez investi 142 000$ au total (130 000$ + 12 000$) et votre équité a augmenté de 175 000$. Votre rendement net est de 33 000$, soit 23% sur 5 ans, sans compter les avantages fiscaux.
L’investissement en immeuble à revenus offre de nombreux avantages fiscaux qui compensent un cashflow négatif :
Déductions fiscales disponibles :
Ces déductions fiscales peuvent transformer un cashflow négatif de 200$ par mois en un coût réel bien moindre, parfois même nul après impôts.
Investissez dans des quartiers en développement ou en voie de gentrification où l’appréciation immobilière sera supérieure à la moyenne :
Des rénovations de plex stratégiques augmentent la valeur marchande et permettent d’augmenter les loyers progressivement :
Rénovations à ROI élevé :
Une gestion serrée des dépenses améliore votre situation de cashflow et augmente l’attrait de la propriété :
L’investissement immobilier en plex est un placement à long terme. Les 2 à 5 premières années peuvent nécessiter des contributions mensuelles, mais l’accumulation d’équité et la capitalisation créent une richesse substantielle.
Avec le temps, plusieurs facteurs amélioreront naturellement votre cashflow d’investissement :
Facteurs d’amélioration du cashflow :
Conditions d’achat d’un plex au Québec :
Travaillez avec des professionnels :
Dans le marché immobilier québécois actuel, attendre le cashflow positif immédiat signifie probablement ne jamais investir. Les investisseurs immobiliers qui réussissent comprennent que l’enrichissement par l’immobilier provient principalement de l’accumulation d’équité et de la capitalisation, pas des revenus mensuels.
Les avantages d’accepter un cashflow neutre :
L’investissement en plex demeure l’une des meilleures stratégies de création de patrimoine au Québec, à condition de comprendre où se trouve la véritable valeur : dans l’équité et la capitalisation, pas dans le cashflow mensuel.
Prêt à commencer votre parcours d’investissement immobilier? Consultez un courtier immobilier spécialisé en immeubles à revenus et un conseiller financier pour évaluer votre capacité d’investissement et identifier les meilleures opportunités de plex dans votre région.
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